Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2020 году?


Беда не приходит одна. Мало того, что стоимость нефти провалилась до рекордно низких значений, так еще и карантин оставил без дохода на ближайшие два–три месяца значительную часть населения. Что будет происходить на рынке недвижимости в ближайшее время и в перспективе?

Прежде всего отметим продолжавшийся два месяца подряд, февраль и март, существенный рост продаж новостроек. В столичных регионах он был выражен больше — до 40%, в регионах в два раза меньше — до 20% от среднемесячных объемов. Вторичный рынок тоже подрос, пусть и не так сильно.

Вместе с увеличением объемов продаж поднялась и цена. По данным «МИРА КВАРТИР», в таких регионах, как Красноярск, Новосибирск, Тула, Екатеринбург, стоимость вторичной недвижимости выросла на 4–5%.

Однако некоторые регионы уже показали противоположный вектор. Цены на недвижимость начали снижаться во Владикавказе, Калининграде, Тольятти, Мурманске и многих других регионах, примерно на 1-3% от прежних значений.

Снижения цен на жилье не избежать

И тенденция эта продолжится, несмотря на отложенный спрос. «Запаса спроса, сформированного в марте-апреле, может хватить максимум на май-июнь, после чего нас ждет длительная стагнация и снижение цен на жилье. Осторожно можно спрогнозировать, что это снижение достигнет 10–15%», — считает Юлия Антясова, управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

При этом существенное падение цен на первичное жилье маловероятно. По мнению Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank, «для падения цен на первичном рынке нет индикаторов – напротив, рост себестоимости всех материалов и строительной готовности (учитывая ограниченный ввод и пополнение новым предложением) будут толкать цены вверх».

А введенная ранее система оплаты новостроек с помощью эскроу-счетов не только позволит застройщикам сохранить уже внесенные дольщиками средства, но и приведет к увеличению себестоимости строительства на 7% из-за финансовой составляющей. Кроме того, не менее 30% лотов сейчас выкупается самими строителями через дочерние компании.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, настроен пессимистично: «Сейчас решение о том, как будет функционировать бизнес, спущено на региональный уровень. Реакция рынка недвижимости будет зависеть от того, как региональные власти и столичное правительство отреагируют на продление карантина.

Если говорить о новостройках (сегменте, в котором еще жизнь теплится, здесь проводились онлайн-сделки), то здесь все зависит от того, будут ли дальше работать стройки. Если эта возможность останется, то какие-то сделки будут совершаться. В любом случае будет снижение продаж минимум на 50%».

«Вторичка»: все будет зависеть от ипотеки

Рост цен на новостройки приведет к смещению спроса в сторону вторичного жилья. Этому также способствует постоянно уменьшающаяся с 2017 года доля ипотечных кредитов на долевое строительство. Но восстановятся или упадут объемы сделок по «вторичке» и на сколько, будет зависеть от действий Центробанка по ключевой ставке. Что, в свою очередь, будет влиять на объемы ипотечного кредитования.

«В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен. Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка», — дает прогноз Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи».

Каков будет период восстановления?

К чему в дальнейшем приведут такие «качели» на рынке недвижимости, неизвестно. После каждого из кризисов он восстанавливался по-разному. Однако, Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, настроен оптимистично: «Что же касается того, в каком направлении пойдет рынок в скором будущем, ответ очевиден:

Стадия стагнации уже запущена, в 2020 году мы увидим выход больших объемов лотов на рынок и нехватку спроса, поскольку у населения уже не останется свободных денежных средств для покупки недвижимости, а возможности ипотечного кредитования также не безграничны. Тем более такого роста портфеля, как в прошлом и текущем годах, в ближайшее время не будет, несмотря на снижение ставок и относительную стабильность экономики РФ».