Остановит ли сделки с недвижимостью кризис?


Как много сейчас разного рода "экспертов" желающих словить хайп на болезненной ситуации мирового населения!

В недвижимости таких "аналитиков" пруд-пруди. Многим из них нет и 30-ти лет, но они хорошо помнят, как развивался рынок и шел по реперным точкам 1998-го, 2004-го, 2008-го и 2014-го годов.

В очередной раз публикую информацию собираемую мной с 1996 года. На графике видно, что было с ценами и количеством сделок на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга.


Кому проще наблюдать цифры в таблице, публикую таблицу, в которой красным шрифтом выделил моменты падения цен и количества сделок.

Цифры фиксируют показатели на начало каждого года.


Что мы можем наблюдать

Самая заметная просадка по цене и количеству сделок случилась в 2009 году. Это были последствия всемирного экономического кризиса.

В момент введения санкций к России в 2015 году упало только количество сделок, но цены практически не изменились (они снизились только на 1%).

Очевидные вещи

Количество сделок с недвижимостью в "ровные" экономические времена могут меняться. Количество сделок не может расти бесконечно. Достигнув точки насыщения они будут колебаться от года к году в пределах какой-то величины.

Такой величиной в Санкт-Петербурге на вторичном рынке Санкт-Петербурга думаю можно считать 120 тысяч сделок в год.

Вторичный рынок "соревнуется" с первичным за покупателя. По разным причинам люди выбирают первичку или вторичку. Общий объем годового потребления жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке вместе взятых считаю 230-250 тысяч сделок в год.

Соответственно, если количество предложений недвижимости на первичном рынке снижается, то происходит отток покупателей на вторичный рынок.

Количество сделок не уменьшится

На вторичном рынке недвижимости количество сделок точно не уйдет в ноль.

Даже в советские времена сделки с недвижимостью совершались в большом количестве. Да, это на 98% были обмены, т.к. условно собственность на квартиру можно было приобрести только купив кооператив.

Объявление об обмене можно было найти на заборе. В Ленинграде "Меккой" сбора маклеров и объявлений была Сенная площадь.

Люди во все времена съезжаются, разъезжаются, улучшают жилищные условия всвязи с ростом семьи или наоборот переезжают в жилье меньшей площади.

В Санкт-Петербурге квартир, которые продаются с обязательным условием приобретения другого жилья (так называемые встречки) составляет примерно 80%.

В этих сделках "живые" деньги практически не участвуют. Да, для того, чтобы такая сделка состоялась необходимо, чтобы был покупатель с деньгами и за встречку продавец хотел деньги, чтобы замкнуть "цепочку" продаж. Но таких объектов нужно не много.

Цены изменятся

Да, цены на недвижимость скорее всего уйдут вниз. Происходить это будет примерно полгода - тот срок в который средний продавец поймет, что цену необходимо снижать ввиду низкой покупательской способности и низкого спроса.

Но не стоит ожидать падений в 50 процентов.

Думаю, что цены могут скорректироваться вниз до 25 процентов.

Естественно на количество сделок и цену будет влиять срок введения ограничений на передвижение населения и распространения вируса.

Если ограничения будут сняты 1 мая 2020 года, то вряд ли можно будет ожидать на рынке недвижимости долгосроных отрицательных последствий.

Если же ограничения продляться дольше ожидаемого срока и болезнь действительно не будет побеждена, то, в такой ситуации мы все увидим просто новые цифры на ценниках на все товары, к которым будем привыкать, как это уже было во времена перехода России к рыночным условиям в начале 1990-х годов.

Продолжаю настаивать, что, если Вы по какой-либо причине приняли решение продать недвижимость именно сейчас - продавайте. Не стоит ждать, что покупатель придет и заплатит Вам сегодня цену больше, чем Вы мечтаете получить.

Если же нужды для продажи нет, то отложите продажу, сдайте квартиру в аренду и ждите возврата цен к росту. Правда, стоит отметить, что никто вам не скажет, когда этот рост может произойти.

Есть еще один вариант. Продать квартиру сейчас, дождаться корректировки цен вниз и купить квартиру дешевле, а на сэкономленные на разнице цен деньги - сделать ремонт.

С уважением ко всем

Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентсва недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости