2014 vs 2020: что будет с ценами на недвижимость?


2020 год «показал характер» быстро — в марте на российскую экономику обрушились сразу два внезапных удара: резкое ослабление рубля в связи с развалом сделки ОПЕК+ и пандемия нового коронавируса COVID-19. Значительная часть россиян находится дома на самоизоляции — и это подогревает интерес к «диванному прогнозированию». Ситуацию, в частности, сравнивают с кризисом 2014 года — ведь тогда нефть тоже подешевела, и рубль резко обвалился. Но в части последствий для рынка новостроек сложившиеся сегодня условия очень сильно отличаются от тогдашних.

Цены на рынке новостроек прямо зависят от соотношения спроса и предложения. Единственный вариант, при котором возможен рост цен при отсутствии должного уровня спроса — это случай, когда цены «упираются» в растущую себестоимость. А если обратиться к статистике, становится видно, что в период с 2014 по 2018 годы на столичном рынке фиксировалось перепроизводство жилья: выводилось значительно больше квартир, чем продавалось. Делалось это, в частности, в целях достижения поставленных властями целевых показателей — но благодаря тому, что проекты выводились одномоментно, рынок не смог сразу «переварить» поступившее предложение.

Этот «кризис перепроизводства» усугубил шаткое положение целого ряда застройщиков — порядка 600 компаний были вынуждены прекратить свою деятельность, в результате было остановлено строительство жилья более чем 200 тыс. дольщиков. И именно в результате резкой асимметрии спроса и предложения в 2015-2016 годы снизились цены на новостройки.

В 2017 году сложилась ситуация-исключение: несмотря на сохраняющееся перепроизводство жилья, цены пошли вверх — вместе с ростом стоимости затрат на производство новостроек. А в 2019-м расстановка сил на рынке в корне изменилась: в силу ряда факторов — от перехода отрасли на проектное финансирование до ухода с рынка ряда игроков — теперь уже спрос превосходит предложение. Статистика показывает, что за год предложение жилья в стране снизилось почти на 15%, а продажи жилья в прошлом году вдвое превысили прирост экспозиции. И это даже в условиях отсутствия роста доходов населения с неизбежностью подталкивает цены вверх. За год российские новостройки уже подорожали, в среднем, на 12%.

Очевидно, что ситуация на рынке в корне иная, чем пять лет тому назад. Судя по решению ЦБ сохранить действующий уровень ключевой ставки, ипотека — основной драйвер спроса на жилье — остается доступной. Добавим сюда запускаемые в 2020-м механизмы поддержки семейного спроса за счет ипотечных компенсаций и расширения выплат по маткапиталу. В результате рынок может рассчитывать на стабильный спрос — и, вероятнее всего, цены на новостройки в России продолжат расти.